Exclusividade: dever do corretor e direito do proprietário

Todos os corretores de imóveis legalmente estabelecidos são obrigados a firmar contrato de intermediação imobiliária com exclusividade. Veja o disposto na Resolução – COFECI 492/96 (clique neste link e procure por Resoluções - 1996 - http://www.cofeci.gov.br/):

Art. 1° - INSTITUIR, “Ad referendum” do E. Plenário, multa no valor de 1(uma) a 3(três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse do contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no artigo 1° da Resolução-COFECI n° 458, de 15 de dezembro de 1995.

Por outro lado, é importante frisar cinco aspectos práticos:

1.     corretor sem contrato (sem exclusividade) não investe no seu imóvel. Não anuncia, não faz parceria, não faz questão alguma de mostrar a propriedade. Ele apenas tem aquele imóvel na sua lista. Se “cair um cliente do céu” pode até ser que ele vá lá mostrar o imóvel (só que clientes não caem do céu);

2.     existem alguns poucos corretores e imobiliárias que fazem questão de não exigir a exclusividade, mas o motivo é bem diferente do que muitos clientes pensam: eles não querem compromisso. Não querem ser cobrados. Acham chato esse negócio de cliente ficar ligando para saber se o imóvel está sendo procurado, se tem alguma visita agendada, quando foi anunciado, etc.

3.     o fato de um corretor deter a exclusividade, não significa que somente ele irá vender o imóvel. É muito comum hoje em dia corretores e imobiliárias trabalharem em parceria para compra e venda de imóveis, normalmente através de redes imobiliárias. Em outras palavras, seu imóvel é vendido por vários profissionais. A diferença é que, embora dezenas de companheiros estejam oferecendo seu imóvel (e para cada um deles existe um contrato de parceria), somente um é responsável pelo imóvel. Esse “um” é quem zela pelo imóvel, é quem fica ligando para os outros e perguntando “e aí? E aquele cliente que você falou que queria comprar “meu” imóvel?”;

4.     outro aspecto fundamental nessa relação é o da segurança. Alguns proprietários se arriscam muito colocando seus imóveis para venda de maneira totalmente indiscriminada. Ligam para dezenas de imobiliárias e oferecem o imóvel, sem ter nenhuma relação formal com nenhuma delas. Apostam na quantidade de contatos como instrumento eficaz de venda. Alguns, de quebra, ainda colocam uma placa de “Vende-se” com o próprio telefone. Pois bem: quem é que vai visitar seu imóvel? Você conhece? Sabe que tipo de pessoa estará dentro da sua casa ou apartamento sob pretexto de comprar ou mostrar seu imóvel? Há uma chance enorme de ser um bandido…

5.     por fim, quando algum corretor colega vem me oferecer um imóvel (perguntar se tenho um cliente para ele) a primeira coisa que pergunto é: você tem um contrato com exclusividade para vender esse imóvel? Se ele não tem, as chances de negócio caem para praticamente zero. Eu não sujeitaria meus clientes a visitarem um imóvel que não tenha sido colocado à venda dentro de uma relação profissional. Via de regra, surgem problemas como informações inconsistentes, negociações abortadas porque o imóvel foi vendido para outra pessoa (isso depois de o nosso cliente já ter se apaixonado pelo imóvel, tirado o dinheiro das aplicações para o pagamento previsto…), problemas na hora do pagamento de comissão, etc.

Por esses motivos, não se deixe enganar pelas aparências: corretor sério exige contrato

 

Exclusividade com imobiliária garante venda mais rápida, dizem especialistas

Vai vender um imóvel? Quando chega a hora de vender a casa ou o apartamento, a primeira coisa que o proprietário pensa é: qual imobiliária contratar para fazer o serviço, ou, por muitas vezes, quantas.

Contudo, especialistas do setor afirmam que atirar para todos os lados pode não ser uma boa saída: em vez de ganhar agilidade no negócio, a pessoa pode perder o empenho do vendedor ou até ter problemas com sua própria segurança.

De acordo com o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, e com o diretor de Terceiros do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), quando há mais de um corretor responsável pelo negócio, a dedicação costuma ser menor. Gera uma certa desconfiança, do profissional se dedicar muito a uma comercialização e acabar perdendo para outro", explicou Viana.

"O empenho em gastar dinheiro para divlgação é menor, porque outra imobiliária pode vender no lugar", adicionou Martins. Redes de exclusividade
Em sentido contrário, havendo exclusividade, o interesse é maior.

"Muitas vezes um corretor se associa a uma rede de corretores para vender aquele imóvel, mas é o único responsável pela comercialização", explicou Viana.
O diretor do Secovi-SP, por sua vez, detalhou que o sindicato possui uma rede com quase 30 imobiliárias credenciadas, exatamente nesse formato.

"É mais tranqüilo para quem vende porque é apenas um intermediário responsável em fazer contato. Não há tanta movimentação de pessoas no imóvel", contou.
Dessa forma, as empresas associadas "dividem" o papel nas vendas, e só há visita de outro corretor ao imóvel quando for mostrado o efetivo interesse do comprador conhecer a edificação.

"O lucro do negócio é dividido igualmente entre quem captou e quem vendeu", explicou Martins. Conforme o Creci-SP, o ganho por venda varia de 6% a 8% do valor do imóvel.
Segurança
Na avaliação de Viana, outro ponto importante é a questão do controle de quem visita a casa ou apartamento com intenção de compra.

"Muitas pessoas vão olhar o imóvel, e quanto maior o número de corretores, mais difícil fica guardar a fisionomia dos visitantes", afirmou, lembrando que muitas vezes compradores em potencial podem ter a intenção de avaliar a situação da casa para cometer atos criminosos, como roubos.

Data de publicação: Quarta-feira, 15 Junho 2005

Opção e Autorização de Vendas.

Estas são expressões utilizadas popularmente, mas na verdade, significam um autêntico contrato de prestação de serviços, aliás, assim deverá ser tratado.

O Creci de Chapecó, com o apoio incondicional do Conselho Estadual, deflagra uma campanha em defesa da sociedade, dos inscritos éticos, os Corretores de Imóveis, bem como das empresas, visando inibir a prática irregular da profissão, procurando, por outro lado, um aumento na eficiência das ações inerentes à fiscalização.

O contrato de prestação de serviço deveria ser uma permanente. Prática esta, se utilizada, não somente na compra e venda, como também na locação de imóveis, redundaria em benefício direto aos profissionais e empresas do ramo.

A maior prova de que esta prática é possível, relaciona-se com a duplicidade de placas que eram afixadas nos imóveis em nossa cidade. O próprio profissional, como também a comunidade, são testemunhas oculares do número desmedido de placas. O imóvel era, efetivamente, levado à leilão, e a cidade aparentava encontrar-se à venda. Graças a um trabalho efetivo da Delegacia do CRECI, tendo como destaque maior a compreensão dos corretores e empresas imobiliárias, objetivaram buscar soluções harmonizadas neste sentido. Definitivamente a colocação de placas em nossa cidade está disciplinada.

Para que logremos êxito na adoção do contrato de Prestação de Serviços, os profissionais e empresas do ramo imobiliário, terão que estar imbuídos do propósito de exigir do proprietário que deseja vender, ou alugar, seu imóvel, a assinatura deste documento. Sugestões como esta, que nada mais é do que uma obrigação da classe, pois deverá sempre assim proceder. Entretanto, a partir de 27 de agosto do corrente ano, a fiscalização do CRECI será intensificada no que diz respeito a obrigatoriedade da adoção do contrato de prestação de serviço escrito para divulgação do produto vendido ou alugado.

Cabe lembrar, que nas vendas ou locações, não poderão ser afixadas placas, divulgar em jornais, ou seja, dar publicidade aos imóveis em oferta, senão munidos de "contrato escrito".

Mesmo fazendo-se desnecessário, em nosso entendimento, queremos salientar alguns pontos, ou vantagens, da utilização da exclusividade, como por exemplo:

Em relação ao Corretor ou Imobiliária: - Sem exclusividade o vendedor poderá recusar-se a fechar o negócio nos termos propostos, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;

• Risco de fechar o negócio ao mesmo tempo que outro corretor, como explicar ao cliente?;
• Custos elevados e perda de tempo para mostrar o imóvel, com risco total para o corretor ou a imobiliária;
• Exploração do profissional ou imobiliária, por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos.

Em relação ao proprietário vendedor:

- Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro leilão público, quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;

- Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos;

- O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária.

Em relação ao possível comprador:

·        Insegurança para oferecer sinal de negócio, face a inexistência de exclusividade;

·        Perda de tempo dirigindo-se a várias imobiliárias e constatando tratar-se do mesmo imóvel;

·        Desconfiança quanto ao valor, haja vista que o mesmo está sendo ofertado de diversas formas e preços. Entre outros.

O Código Civil, por seu turno, regulando a corretagem, no Artigo 726, nos informa:

"Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."

A data acima tem um significado muito importante, primeiro porque é dia do Corretor de Imóveis e, segundo, visa não toma-los de surpresa. Valendo o princípio de quem avisa amigo é, pois a equipe de fiscalização agirá com mais rigor, até porque é obrigação da empresa ou corretor, segundo a Lei 6.530 de, no seu art. 20 III – não anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

Vale repisar, que a data foi eleita para termos um ponto de partida, servindo como alerta a todos. Portanto, não esqueçam: 27 de agosto de 2.005. Quem ganha com isto serão os próprios corretores de imóveis e as empresas do ramo, que terão o resultado positivo num curto espaço de tempo e a certeza que os negócios passarão a ser feitos com os profissionais da área.

O Conselho dos Corretores de Imóveis conta com sua efetiva colaboração.